Folgende, beispielhafte Situation: Meine Heizung ist kaputt. Ich mindere die Miete selbstständig von 700 auf 600 Euro. Mein Vermieter fordert trotzdem die volle Miete.
Darf ich meine Miete einfach mindern?
Klare Antwort: Ja. Hat die Wohnung tatsächlich einen Mangel, der die Nutzung maßgeblich beeinträchtigt oder der im Mietvertrag verschwiegen wurde, habe ich ein Recht darauf, die Miete zu mindern.
Das Gesetz selbst sieht keine Staffelung der Mietminderung je nach Grund vor, sondern überlässt es dem Mieter, einen angemessenen Betrag zu wählen. Im Internet finden sich sogenannte Mietminderungstabellen. Aus diesen lässt sich entnehmen, welche Mietminderung die Gerichte in ähnlichen Fällen für angemessen hielten. Diese Tabellen können aber lediglich Richtwerte darstellen und sind nicht verbindlich.
Ob die konkrete Minderung überhaupt möglich oder zu hoch angelegt war, hat aber nicht der Vermieter zu entscheiden, sondern im Zweifelsfall ein Gericht. Bei dem Heizungsausfall-Problem gilt Folgendes: Funktioniert die Heizung nicht oder nicht richtig, so kann der Mieter grundsätzlich mindern, wenn die Raumtemperatur unter 20 Grad sinkt. Um wie viel ich meine Warmmiete mindern kann, hängt vom Einzelfall ab: Wie kalt ist es in meiner Wohnung und wie lange funktioniert die Heizung nicht?
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Brauche ich für eine Mietminderung die Zustimmung des Vermieters?
Zur Mietminderung brauche ich weder die Zustimmung meines Vermieters noch ein Gerichtsurteil. Ich muss dem Vermieter nicht einmal eine Frist zur Reparatur setzen. Allerdings schreibt das Gesetz zwingend vor, dass ich die mangelhafte Lage dem Vermieter mitteilen muss. Der Vermieter hat ja ansonsten gar nicht die Chance, den Schaden zu beheben. Zur Dokumentation des Mangels empfiehlt es sich daher immer, Fotos aufzunehmen oder einer neutralen dritten Person den Schaden zuvor zu zeigen.
Kann ich bei Bauarbeiten die Miete mindern?
Sanierungsarbeiten bedeuten Lärm und Schmutz. Auch das kann einen Mangel an der Mietsache darstellen, der zur Mietminderung berechtigt. Anders aber, wenn es sich um sogenannte „energetische Modernisierungsmaßnahmen“ handelt. Energetische Modernisierungsmaßnahmen betreffen den Energieverbrauch von Heizung, Warmwasser oder Lüftung. Die Modernisierungen dienen hierbei dazu, Energie insgesamt einzusparen. Hier kann man als Mieter nicht einfach die Miete herabsetzen.
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Der Vermieter darf solche Arbeiten von bis zu drei Monaten Länge durchführen lassen und trotzdem die gesamte Miete kassieren. Nach Ablauf der Dreimonatsfrist darf ich mindern. Was noch zu beachten ist: Der Vermieter muss die erwarteten Maßnahmen rechtzeitig, d.h. in der Regel drei Monate vorher, schriftlich ankündigen.
Was kann ich bei dem Kündigungsgrund „Eigenbedarf“ tun?
Da stehen die Chancen für den Mieter nicht besonders gut. Der Vermieter darf dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung für sich oder einen seiner Angehörigen benötigt. Angehörige sind zunächst alle tatsächlichen nahe Verwandten, also Kinder, Geschwister, Eltern etc. Benötigt der Vermieter die Wohnung für einen Nichtblutsverwandten, muss er einen besonders engen Kontakt haben. Außerdem muss der Vermieter begründen, warum er die Wohnung nun nutzen möchte.
Was ist, wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht ist?
Stellt sich im Nachhinein heraus, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgeschoben hat, so habe ich als Mieter einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter. Er muss mir den durch die unberechtigte Kündigung entstandenen Schaden ersetzen, sprich Umzugskosten, Maklerprovision und insbesondere die Mietdifferenz zwischen alter und neuer Wohnung. Wie lange er diese Differenz zahlen muss, hängt vom Einzelfall ab. Dabei spielt es eine Rolle, wie lange ein Mietverhältnis noch vertraglich vereinbart wäre, oder sogar bis zu dem Zeitpunkt an dem aufgrund von Mieterhöhungen die beiden Mietpreise identisch wären.
Muss ich meine alte Wohnung streichen?
Der Vermieter ist verpflichtet, sogenannte Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das bedeutet: Er muss die Wände, Heizkörper und Türrahmen streichen. Allerdings kann er nach dem Gesetz diese Verpflichtung auf den Mieter abwälzen. Alles abwälzen darf er hingegen nicht.
Übergibt der Vermieter dem Mieter die Wohnung in unrenoviertem Zustand, muss der Mieter bei Auszug nicht streichen. Eine Klausel im Mietvertrag, die den Mieter verpflichten soll ist unwirksam. Eine unrenovierte Wohnung kann auch unrenoviert zurückgegeben werden.
In manchen Mietverträgen findet sich eine Regelung, nach der der Mieter alle drei Jahre Schlaf- und Wohnzimmer, alle fünf Jahre Bad und Küche streichen muss.
Muss ich mich als Mieter daran halten?
Klares Nein. Ein sogenannter starrer Fristenplan ist unwirksam. Zulässig sind nur solche Regelungen, wonach ich bei Bedarf streichen muss, sprich: Wenn die Wohnung einen neuen Anstrich nötig hat.
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Darf ich meine Wohnung untervermieten?
In den meisten Mietverträgen findet sich die Regelung, dass die Zustimmung des Vermieters für eine Untervermietung erforderlich ist. Findet sich keine Regelung im Mietvertrag, sieht das Gesetz dennoch grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters vor. Will ich beispielsweise aufgrund eines Auslandssemesters ein Zimmer untervermieten und hole die Zustimmung meines Vermieters nicht ein, kann der Vermieter einem ohne Frist und ohne zusätzliche besondere Gründe kündigen. Das heißt: Auf keinen Fall ohne Zustimmung untervermieten.
Allerdings muss der Vermieter der Untervermietung zustimmen, wenn ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung besteht UND weiterhin die Sachherrschaft über das Zimmer beim Mieter verbleibt.
Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung habe ich z.B., wenn ich ein Auslandssemester oder ein Praktikum mache oder für einen Job in eine andere Stadt muss. Die Sachherrschaft über das Zimmer habe ich, wenn sich noch persönliche Gegenstände in dem Zimmer befinden oder ich weiterhin den Wohnungsschlüssel habe.
Stimmt der Vermieter der Untervermietung nicht zu, bleibt einem nur die Möglichkeit, die Zustimmung einzuklagen.
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Was gilt bei kurzfristiger Vermietung der Wohnung?
Die Vermietung über Portale wie zum Beispiel Airbnb stellt eine Form der Untervermietung dar. Das heißt, es gelten zunächst dieselben Grundsätze wie oben: Ich darf nur untervermieten, wenn der Vermieter zustimmt. Hinzu kommt, dass in vielen deutschen Städten Zweckentfremdungsverbote bestehen. Die sollen verhindern, dass Touristen den Städtern Wohnraum wegnehmen. Die Verbote sind jedoch regional unterschiedlich ausgestaltet. In Berlin muss ich vor der Vermietung an Airbnb-Kunden beispielsweise zunächst die Erlaubnis der zuständigen Behörde einholen. Tue ich dies nicht, droht mir ein Bußgeld.
