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Stefan Scheurer
Stefan Scheurer (Foto: SWR3)
Alena Lagmöller, ARD-Rechtsredaktion

Schimmel-Ursachen sind nicht immer eindeutig. Mieter und Vermieter streiten deshalb oft, ohne nachher einen Schuldigen zu finden. Wir geben einen Überblick und helfen bei der Lösung.

Wie entsteht Schimmel in der Wohnung?

Zwei Dinge begünstigen Schimmelbildung in den eigenen vier Wänden: Viel Feuchtigkeit im Wohnraum und eine kalte Stelle, oft die Außenwand des Gebäudes, die auch im Inneren recht kalt sein kann. Wie im sommerlichen Biergarten kondensiert das Wasser einfach an der kältesten Stelle. Im Sommer am kalten Glas, im Winter an der kalten Wand. Wird die Feuchtigkeit nicht durch die Luft abtransportiert, kommt Schimmel. Was ihr tun könnt, damit Schimmel am besten gar nicht erst entsteht und welche Möglichkeiten ihr habt, wenn er doch da ist, beantworten wir hier:

Schimmel-Gutachter gibt Tipps gegen Schimmel in der Wohnung

Jürgen Jörges ist Schimmel-Gutachter und Sachverständiger. Er empfiehlt vorbeugend vor allem Lüften. In der warmen Zimmerluft entsteht viel Feuchtigkeit, die die Bewohner selbst immer erzeugen. Duschen, Kochen, Waschen – eine 4-köpfige Familie bläst locker zehn Liter Wasser in die Luft, das ist ganz normal – aber die Feuchtigkeit muss auch wieder raus. Beim Lüften im Winter kommt kalte Luft rein, die weniger Feuchtigkeit transportieren kann. Daher ist nach dem Lüften im selben Raum weniger Luftfeuchtigkeit. Luftentfeuchter ersetzen das Lüften für ihn aber nicht:

Feuchtemessung mit Messgerät an der Wand, die Wand wird auf Feuchtigkeit und Schimmel überprüft  (Foto: IMAGO, IMAGO / Panthermedia)
Schimmel sollte entdeckt werden, bevor es modrig riecht oder die ersten schwarzen Flecken an der Wand auftauchen. Feuchtemeßgeräte helfen, bevor es zu spät ist.

Luftentfeuchter und Anti-Schimmel-Granulat: Was hilft wirklich?

Solches Granulat ist schlicht zu schwach, meint der Experte. Es kann innerhalb von 5 bis 10 Tagen nur etwa 1,5 Liter Wasser aus der Luft ziehen. Ein Luftentfeuchter ist da schon besser und sinnvoller, vor allem wenn man tagsüber kaum da ist. Die Luftfeuchte kann durch manche Geräte sogar recht gut geregelt werden, aber auch da gilt: Regelmäßig Lüften ist viel besser und auch schneller.

Früher bei Oma wurden Bettdecken beispielsweise richtig ausgelüftet, jeden Tag. Es wurde mehr gelüftet. Heute achten wir auf solche Sachen nicht mehr so sehr. Morgens muss es schnell gehen, tagsüber ist selten wer daheim. 4 oder 5 Mal am Tag Lüften wäre aber ideal.

Schimmel in der Wohnung: Wie lüftet man richtig?

Kleine Faustformel: Wenn es draußen besonders kalt ist, um die 0 Grad, öffnet man das Fenster. Die Außenscheibe beschlägt nun. Wenn sie wieder klar wird, ist der Luftaustausch erledigt. Jürgen Jörges empfiehlt Luftgütemonitore für den Wohnraum. Sie messen zusätzlich CO2 und Sauerstoff und geben Auskunft darüber, ob nicht besser doch gelüftet wird – und wie lange.

Bei Schimmel Rechtsstreit vermeiden!

Aber ausschließlich falsches Lüften ist nicht immer der Grund für Schimmel, und darüber können sich gerade Vermieter und Mieter herrlich in die Haare kriegen. Denn ganz grundsätzlich lässt sich in vielen Fällen nicht vollständig nachweisen, wer für den Schimmel verantwortlich ist, auch weil es mehrere Gründe für das Schimmel-Problem geben kann.

Frau erschrickt sich vor Schimmel an der Wand (Foto: IMAGO, IMAGO / Panthermedia)
Schimmel entsteht an kleineren kalten Stellen, wenn zu oft zu viel Feuchtigkeit im Raum geblieben ist. Neue Fenster sind dicht und verhindern einen kleinen Luftzug, fehlende Wärmedämmung in der Nische macht die Wand kalt – beides ermöglicht Schimmel.

Das bedeutet am Ende zwei Dinge: Am besten, man tut wirklich alles, um den Schimmel aus der Wohnung rauszuhalten und zum anderen: Man vermeidet jeden Rechtsstreit, da der Ausgang oft ungewiss ist. Sowohl Vermieter als auch Mieter können sich hier schnell die Finger verbrennen. Aber warum ist das so?

Mietminderung wegen Schimmel in der Wohnung?

Grundsätzlich ist das möglich. Denn Schimmel stellt einen Mangel dar, den der Mieter nicht akzeptieren muss. Aber bevor die Miete wegen Schimmels gemindert werden kann, müssen teils erhebliche Bedingungen erfüllt werden:

  • Der Mieter muss dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass die Wohnung von Schimmel befallen ist. Der Vermieter hat dann die Chance, den Mangel zu beseitigen.
  • Ein bisschen Schimmel reicht nicht. Der Mangel muss erheblich sein, denn Mieter dürfen nicht bei jeder Kleinigkeit direkt weniger zahlen. Allerdings ist Schimmel gesundheitsschädlich, daher wird Schimmelbefall ernst genommen, auch vor Gericht. Ein Mietmangel liegt bei Schimmel nur dann nicht vor, wenn dieser sofort behoben werden kann. Sobald beispielsweise eine Spezialfirma gerufen werden muss, liegt ein erheblicher Mangel vor.
  • Der Schimmel darf nicht durch das Verhalten des Mieters entstanden sein. Der Mieter haftet allerdings nur für den entstandenen Schimmel, wenn falsches Lüftungs- und Heizverhalten den Schimmel verursacht haben.

Aber Achtung: Wer die Miete kürzt, muss den Vermieter informieren und sollte auch auf der Überweisung eine „Mietminderung unter Vorbehalt“ kenntlich machen. Sonst droht eine Kündigung, Schimmel hin oder her.

Schimmel trotz lüften und heizen: Wie oft muss ich lüften?

Auch das hängt vom Einzelfall ab. Früher galt: Wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde, war 5-10 Minuten Stoßlüften am Tag ausreichend. Damit ist nun leider Schluss: Der BGH hat entschieden, dass auch die Beheizung und Lüftung der Wohnung im Einzelfall betrachtet werden muss. Dabei ist die Größe der Wohnung, die Anzahl der Bewohner und die Ausstattung des Gebäudes von Bedeutung. Auch die Frage, ob beispielsweise in der Wohnung Wäsche getrocknet wird, spielt eine Rolle, wie oft gelüftet werden muss. Das alles ist durchaus eine Falle für die Argumentation der Mieter!

Wichtige Anhaltspunkte bieten auch die Hinweise des Umweltbundesamts. Grundsätzlich wird eine Lüftung der Wohnräume empfohlen, wenn die Luftqualität als „schlecht“ empfunden wird. Außerdem sollte mindestens zwei Mal täglich stoßgelüftet werden. Dieser Richtwert erhöht sich, wenn in der Wohnung Aquarien oder viele Pflanzen sind oder eben Wäsche getrocknet wird.

Spanischer Schimmel Hengst im Porträt vor Wand, Andalusien, Spanien, Europa  (Foto: IMAGO, IMAGO / imagebroker)
Wenn der Schimmel zu groß wird, kann er in der Wohnung schnell gefährlich werden.

Küche und Bad müssen ebenfalls nach der Benutzung gelüftet werden! Und in vielen Schlafzimmern kann erheblich Feuchtigkeit entstehen, wenn es in der Nacht rund ging.

Klar ist, dass Stoßlüften die mit Abstand beste Waffe gegen Schimmel ist. Je dichter die Wohnung (beispielsweise auch bei neuen Fenstern im Altbau) desto geringer sind die Heizkosten, aber die Schimmelgefahr wächst. Im Übrigen stellt dies auch die häufigste Schimmelursache dar: zu wenig Luftzug in zu dichten Räumen.

Das bedeutet: Stoßlüften macht immer Sinn. Ausnahmen bilden hier nur Wohnungen, die eine Wohnraumlüftung haben, in der Regel sind das Neubauten. Hier wird die Luft kontinuierlich erneuert, schon allein weil die sehr dichten Gebäudehüllen viel schneller zu Schimmel neigen als ältere Wohnungen.

Schimmel: Darf der Vermieter sagen, es liege am wenigen Lüften?

Sagen darf er natürlich viel, aber diese Argumentation muss man sich nicht einfach so gefallen lassen. Denn dringt beispielsweise von außen Feuchtigkeit in die Wohnung, ist der Vermieter schuld und haftet. Ebenso, wenn die Ursache des Schimmels grundsätzlich an der Bausubstanz liegt, beispielsweise bei sehr kleinflächigen, kalten Stellen.

Allerdings ist es schwer, das richtige Lüftungsverhalten zu ermitteln, daher kann man diesen Vorwurf nicht so leicht abwehren. In einem Gerichtsprozess würde der Vermieter zuerst beweisen müssen, dass die Ursache für den Schimmel nicht aus seiner Zuständigkeit kommt.

Gelingt dem Vermieter dieser Beweis, muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel nicht auf zu seltenes Lüften und falsches Heizverhalten zurückzuführen ist. Es können aber auch mehrere Faktoren zu der Schimmelbildung beigetragen haben. Dann müssen sich Mieter und Vermieter die Kosten häufig teilen.

Beratung bei Schimmel in der Wohnung

Eine Rechtsschutzversicherung kann im Leben auch aus anderen Gründen immer mal Sinn machen, Vergleichsportale helfen bei der Suche. Wer sich keine Rechtsschutzversicherung zulegen möchte, kann in Vereine eintreten, die die eigenen Interessen vertreten. Das gilt für Vermieter wie für Mieter. Vereine bieten oft kostenlose Problemberatungen für ihre Mitglieder an. Zwar ist die Mitgliedschaft nicht kostenfrei – sie ist aber oft günstiger, als die Beratung durch einen Anwalt.

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Stefan Scheurer
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