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Stefan Scheurer
Stefan Scheurer (Foto: SWR3)
Alena Lagmöller, ARD-Rechtsredaktion

Ums vorweg zu nehmen: Schimmel-Ursachen sind kompliziert. Mieter und Vermieter streiten deshalb oft, ohne nachher einen Schuldigen zu finden. Wir geben einen Überblick und helfen bei der Lösung.

Wer die Heizung runterdreht, schont die Gasspeicher, den Geldbeutel und das Klima. Eigentlich eine super Sache – bis schwarze Flecken an den Wänden auftauchen. Aber falsches Heizen ist nur ein möglicher Grund für Schimmel. Schlechtes Lüften, eine problematische Gebäudesubstanz oder ein schlechter Fenstereinbau können ebenfalls zu Schimmel führen.

Bei Schimmel Rechtsstreit vermeiden!

Zwar kann man diese Gründe alle abstellen – dazu gleich mehr –, vor allem kann man sich aber herrlich in die Haare kriegen, wer für was Verantwortung trägt. Denn ganz grundsätzlich lässt sich in vielen Fällen nicht vollständig nachweisen, wer für den Schimmel verantwortlich ist, auch weil es mehrere Gründe für das Schimmel-Problem geben kann.

Feuchtemessung mit Messgerät an der Wand, die Wand wird auf Feuchtigkeit und Schimmel überprüft  (Foto: IMAGO, IMAGO / Panthermedia)
Schimmel sollte entdeckt werden, bevor es modrig riecht oder die ersten schwarzen Flecken an der Wand auftauchen. Feuchtemeßgeräte helfen, bevor es zu spät ist. IMAGO / Panthermedia

Das bedeutet am Ende zwei Dinge: Am besten, man tut wirklich alles, um den Schimmel aus der Wohnung rauszuhalten und zum anderen: Man vermeidet jeden Rechtsstreit, da der Ausgang oft ungewiss ist. Sowohl Vermieter als auch Mieter können sich hier schnell die Finger verbrennen. Aber warum ist das so?

Kann ich bei Schimmel die Miete mindern?

Grundsätzlich ist das möglich. Denn Schimmel stellt einen Mangel dar, den der Mieter nicht akzeptieren muss. Aber bevor die Miete wegen Schimmels gemindert werden kann, müssen teils erhebliche Bedingungen erfüllt werden:

  • Der Mieter muss dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass die Wohnung von Schimmel befallen ist. Der Vermieter hat dann die Chance, den Mangel zu beseitigen.
  • Ein bisschen Schimmel reicht nicht. Der Mangel muss erheblich sein, denn Mieter dürfen nicht bei jeder Kleinigkeit direkt weniger zahlen. Allerdings ist Schimmel gesundheitsschädlich, daher wird Schimmelbefall ernst genommen, auch vor Gericht. Ein Mietmangel liegt bei Schimmel nur dann nicht vor, wenn dieser sofort behoben werden kann. Sobald beispielsweise eine Spezialfirma gerufen werden muss, liegt ein erheblicher Mangel vor.
  • Der Schimmel darf nicht durch das Verhalten des Mieters entstanden sein. Der Mieter haftet allerdings nur für den entstandenen Schimmel, wenn falsches Lüftungs- und Heizverhalten den Schimmel verursacht haben.

Aber Achtung: Wer die Miete kürzt, muss den Vermieter informieren und sollte auch auf der Überweisung eine „Mietminderung unter Vorbehalt“ kenntlich machen. Sonst droht eine Kündigung, Schimmel hin oder her.

Schimmel: Wie oft muss ich lüften?

Auch das hängt vom Einzelfall ab. Früher galt: Wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde, war 5-10 Minuten Stoßlüften am Tag ausreichend. Damit ist nun leider Schluss: Der BGH hat entschieden, dass auch die Beheizung und Lüftung der Wohnung im Einzelfall betrachtet werden muss. Dabei ist die Größe der Wohnung, die Anzahl der Bewohner und die Ausstattung des Gebäudes von Bedeutung. Auch die Frage, ob beispielsweise in der Wohnung Wäsche getrocknet wird, spielt eine Rolle, wie oft gelüftet werden muss. Das alles ist durchaus eine Falle für die Argumentation der Mieter!

Frau erschrickt sich vor Schimmel an der Wand (Foto: IMAGO, IMAGO / Panthermedia)
Schimmel entsteht an kleineren kalten Stellen, wenn zu oft zu viel Feuchtigkeit im Raum geblieben ist. Neue Fenster sind dicht und verhindern einen kleinen Luftzug, fehlende Wärmedämmung in der Nische macht die Wand kalt – beides ermöglicht Schimmel. IMAGO / Panthermedia

Wichtige Anhaltspunkte bieten auch die Hinweise des Umweltbundesamts. Grundsätzlich wird eine Lüftung der Wohnräume empfohlen, wenn die Luftqualität als „schlecht“ empfunden wird. Außerdem sollte mindestens zwei Mal täglich stoßgelüftet werden. Dieser Richtwert erhöht sich, wenn in der Wohnung Aquarien oder viele Pflanzen sind oder eben Wäsche getrocknet wird.

Küche und Bad müssen ebenfalls nach der Benutzung gelüftet werden! Und in vielen Schlafzimmern kann erheblich Feuchtigkeit entstehen, wenn es die Nacht rund ging. ♥

Klar ist, dass Stoßlüften die mit Abstand beste Waffe gegen Schimmel ist. Je dichter die Wohnung (beispielsweise auch bei neuen Fenstern im Altbau) desto geringer sind die Heizkosten, aber die Schimmelgefahr wächst. Im Übrigen stellt dies auch die häufigste Schimmelursache dar: zu wenig Luftzug in zu dichten Räumen.

Das bedeutet: Stoßlüften macht immer Sinn. Ausnahmen bilden hier nur Wohnungen, die eine Wohnraumlüftung haben, in der Regel sind das Neubauten. Hier wird die Luft kontinuierlich erneuert, schon allein weil die sehr dichten Gebäudehüllen viel schneller zu Schimmel neigen als ältere Wohnungen.

Schimmel: Darf der Vermieter sagen, es liege am wenigen Lüften?

Sagen darf er natürlich viel, aber diese Argumentation muss man sich nicht einfach so gefallen lassen. Denn dringt beispielsweise von außen Feuchtigkeit in die Wohnung, ist der Vermieter schuld und haftet. Ebenso, wenn die Ursache des Schimmels grundsätzlich an der Bausubstanz liegt, beispielsweise bei sehr kleinflächigen, kalten Stellen.

Spanischer Schimmel Hengst im Porträt vor Wand, Andalusien, Spanien, Europa  (Foto: IMAGO, IMAGO / imagebroker)
Wenn der Schimmel zu groß wird, kann er in der Wohnung schnell gefährlich werden. IMAGO / imagebroker

Allerdings ist es schwer, das richtige Lüftungsverhalten zu ermitteln, daher kann man diesen Vorwurf nicht so leicht abwehren. In einem Gerichtsprozess würde der Vermieter zuerst beweisen müssen, dass die Ursache für den Schimmel nicht aus seiner Zuständigkeit kommt.

Gelingt dem Vermieter dieser Beweis, muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel nicht auf zu seltenes Lüften und falsches Heizverhalten zurückzuführen ist. Es können aber auch mehrere Faktoren zu der Schimmelbildung beigetragen haben. Dann müssen sich Mieter und Vermieter die Kosten häufig teilen.

Schimmel in der Wohnung: Wer kann mich beraten?

Eine Rechtsschutzversicherung kann im Leben auch aus anderen Gründen immer mal Sinn machen, Vergleichsportale helfen bei der Suche. Wer sich keine Rechtsschutzversicherung zulegen möchte, kann in Vereine eintreten, die die eigenen Interessen vertreten. Das gilt für Vermieter wie für Mieter. Vereine bieten oft kostenlose Problemberatungen für ihre Mitglieder an. Zwar ist die Mitgliedschaft nicht kostenfrei – sie ist aber oft günstiger, als die Beratung durch einen Anwalt.

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Stefan Scheurer
Stefan Scheurer (Foto: SWR3)
Alena Lagmöller, ARD-Rechtsredaktion

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