Stand
AUTOR/IN
Tamara Trunk
Tamara Trunk (Foto: privat)
Michael Herr

Der wohl unerfreulichste Brief 2023: die Nebenkostenabrechnung. Gerade jetzt flattert sie wieder vielen ins Haus. Wie ihr die Abrechnungen aber richtig prüft, was ihr auf jeden Fall beachten solltet und was ihr nicht zahlen müsst, lest ihr hier.

Trotz der „genialen“ Tipps von Politikern wie Winfried Kretschmann (Grüne), der zum Warmwassersparen die Erfindung des Waschlappens zurück ins Gedächtnis gerufen hat, oder Wolfgang Schäuble (CDU), der einen Pullover als Sparmaßnahme beim Heizen empfiehlt, sind die Nebenkosten für Mieter im vergangenen Jahr deutlich angestiegen. Das liegt in vielen Fällen an den gestiegenen Energiekosten.

Die Preise für Gas, Öl und Strom explodieren. Daher hat der baden-württembergische Ministerpräsident Winfried...Posted by SWR3 on Sunday, August 21, 2022

Jetzt ist es umso wichtiger, sich Zeit zu nehmen und die Abrechnungen zu prüfen, denn Fehler in den Nebenkostenabrechnungen sind nicht selten, können sich bei den Vermietern auch versehentlich einschleichen – und kosten unnötig Geld. Hier erfahrt ihr, wo ihr vielleicht noch etwas rausholen könnt, wo zu viel oder doppelt abgerechnet wird und wo die Entlastungspakete der Bundesregierung zu sehen sind.

In diesem Artikel:

5 Tipps rund um die Nebenkostenabrechnung

  • 📅 Datum prüfen! Der Vermieter hat 12 Monate Zeit, die Nebenkostenabrechnung zu stellen und eine eventuelle Nachzahlung zu verlangen. Liegt euch die Abrechnung erst später vor, müsst ihr die verspätete Forderung nicht bezahlen.
  • 📝 Mietvertrag checken! Kosten für die Hausverwaltung, Reparaturkosten oder Bankgebühren dürfen Vermieterinnen und Vermieter niemals auf die Mieter umlegen. Alle anderen Kosten müssen im Mietvertrag aufgeführt sein.
  • 📊 Vorjahresverbrauch vergleichen! Als Anhaltspunkt ist es hilfreich, die Nebenkostenabrechnung aus dem Vorjahr neben die aktuelle Abrechnung zu legen und die Posten zu vergleichen. Absurde Abweichungen können dann genauer angeschaut werden.
  • 🧾Belege einfordern! Irgendwas stimmt nicht oder ist unglaubwürdig? Ihr könnt bei eurem Vermieter die Belegeinsicht einfordern. So lange seid ihr dann auch nicht zahlungspflichtig. Jedoch gib es hier auch Besonderheiten.
  • 💸 Steuer einreichen! Haushaltsnahe Dienstleistungen wie Gartenpflege und Hausmeisterdienste können – immerhin zu 20 Prozent – von der Steuer abgesetzt werden.

Welche Posten stehen in der Nebenkostenabrechnung?

Mit den Betriebs- und Nebenkosten beteiligt der Vermieter die Mieter an Kosten, die durch Nutzung von Haus und Grundstück entstehen. Welche das im Einzelfall sind, steht im Mietvertrag. Der „Kreativität“ des Vermieters sind dabei allerdings enge Grenzen gesetzt. Welche Posten in der Nebenkostenabrechnung stehen dürfen, regelt nämlich die Betriebskostenverordnung.

Mögliche Posten für die Nebenkostenabrechnung können sein:

  • Heizkosten und Warmwasserkosten
  • Grundsteuer
  • Wasserkosten
  • Abwasser
  • Versicherungen für das Haus wie die Gebäudeversicherung gegen Feuer- und Sturmschäden
  • Schornsteinreinigung
  • Müllabführ/Straßenreinigung
  • Hausmeister
  • Hausreinigung
  • Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel

Die meisten Betriebskosten werden anteilig an die Mieterinnen und Mieter weitergegeben. Das heißt, je größer die Wohnfläche, die sie mieten, desto größer ihr Anteil. Anders die Kosten für Heizung und Warmwasser: Diese werden verbrauchsbezogen abgerechnet. Wer also mehr heizt, zahlt auch mehr. Bei den Kosten für Breitbandkabel dagegen gilt: Jeder Haushalt zahlt den gleichen Betrag.

Stromverbrauch-Rechner Duschen, Geschirrspülmaschine oder Tee kochen – wie weit kommt ein E-Auto mit diesem Strom?

Wie viel Strom verbrauchen eigentlich meine Alltagsgeräte? Unser Stromrechner liefert dir nicht nur die Zahlen sondern zeigt dir auch, wie weit ein durchschnittliches E-Auto mit dem Strom fahren könnte.

Wie prüft man die Nebenkostenabrechnung am besten?

Wer mit der Abrechnung eine hohe Nachzahlungsforderung bekommt, sollte zunächst eines machen: Die Abrechnung des Vorjahres rauskramen. „Dort ist ja genau aufgelistet, was man im Vorjahr für dieselben Positionen bezahlt hat. Hohe Kostensteigerungen fallen dann sofort auf“, erklärt Rechtsanwalt Heiko Neuhausen im Gespräch mit SWR-Wirtschaftsredakteur Michael Herr.

Wer skeptisch ist, dass der Vermieter für Abwasser oder die Müllabfuhr tatsächlich so viel mehr bezahlt hat, kann vom Vermieter verlangen, die Belege einzusehen. Geht es um gestiegene Energie- und Heizkosten, muss der Vermieter Verträge und Rechnungen von Energielieferanten umfänglich offenlegen. Allerdings gilt dieses Belegeinsichtsrecht nur am Ort des Vermieters. Wenn der in einer anderen Stadt wohnt, hat der Mieter zwar ein Recht, Kopien zugesandt zu bekommen, die Kosten dafür können aber dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Solange der Vermieter dem Antrag zur Einsicht nicht zustimmt, muss der Mieter die Nebenkostenabrechnung nicht begleichen.

Auch wer bei den Heiz- oder Warmwasserkosten in seiner Abrechnung einen Fehler vermutet, kann verlangen, die Belege einzusehen. Der Verbrauch wird allerdings selten vom Vermieter, sondern in aller Regel von externen Dienstleistern erfasst. Die Werte werden heutzutage meist elektronisch abgelesen – und sind in aller Regel korrekt.

Wer ganz sichergehen will, sollte am Ende des Jahres die Werte notieren, die auf seinem Ablesegerät steht. Dann kann man gut nachvollziehen, ob korrekt abgelesen wurde.

Wer dennoch Zweifel hat, sollte sich vom Vermieter die Belege zukommen lassen und mit dem örtlichen Mieterverein oder einem anderen Sachverständigen die Rechnung prüfen. 

Übrigens: Einwände gegen die Abrechnung müssen innerhalb eines Jahres nach Zustellung geltend gemacht werden. Wer später dran ist, hat Pech gehabt.

Aus für Gasumlage, Gaspreisbremse kommt Gaskrise in Deutschland: Was kommt auf Verbraucher zu?

Warum steigen die Gaspreise in Deutschland? Wie will der Staat entlasten? Und was können Verbraucher tun? Hier gibt es Antworten.

Wann ist die Nebenkostenabrechnung fällig?

Vermieterinnen und Vermieter müssen innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraum über die Betriebskosten abrechnen. Eine Ausweitung des Abrechnungszeitraums auf 24 Monate oder länger ist nicht möglich.

Was passiert, wenn die Nebenkostenabrechnung zu spät kommt?

Hier sind die Regeln klar: Vermieter müssen binnen eines Jahres nach Ende des Wirtschaftsjahres die Abrechnung gemacht haben. Heißt: Die Nebenkostenabrechnung für 2022 müssen die Mieter allerspätestens am 31. Dezember 2023 im Briefkasten haben. Wenn der Brief später kommt, müssen Mieter möglichen Nachzahlungsforderungen rechtlich nicht nachkommen.

In der Praxis sieht die Sache allerdings oft anders aus:

Weil niemand Ärger mit dem Vermieter haben will, zahlen viele auch dann noch, wenn die Nachzahlungsforderung eigentlich zu spät gekommen ist.

Wurde die Frist überschritten, entbindet das im Übrigen nicht von der Pflicht, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Die könnte schließlich auch ergeben, dass die Mieter zu viel gezahlt haben. Solche Guthaben müssen immer zurückerstattet oder verrechnet werden.

Hohe Strom- und Gaspreise Wer wirklich von der Energiekrise profitiert

Das klingt verrückt: Der Klimaschutz profitiert von der Energiekrise. Ab es gibt noch mehr. Wohin der Geldfluss geht, ist wirklich eine spannende Überraschung.

Die Morningshow SWR3

Was sind klassische Fallstricke bei der Abrechnung?

Einige Dinge sollten Menschen, die zur Miete wohnen, bei Erhalt der Nebenkostenabrechnung unbedingt prüfen. Dazu zählt die Höhe der jeden Monat geleisteten Vorauszahlungen. Manchmal sind diese zu niedrig angesetzt, zum Beispiel weil ein Vermieter mögliche Nebenkostenerhöhungen aus dem Vorjahr nicht berücksichtigt hat.

Wer neu in eine Wohnung gezogen ist, sollte außerdem unbedingt prüfen, ob der Abrechnungszeitraum stimmt. Wer im April eingezogen ist, darf natürlich keine Nachzahlungsforderungen für Kosten aus dem März bekommen.

Wer in der Abrechnung Kosten für einen Hausmeister übernimmt, sollte genau hinschauen, welche weiteren Positionen in der Abrechnung aufgeführt sind. Wenn zusätzlich Kosten für die Gartenpflege, den Winterdienst oder die Treppenhausreinigung abgerechnet werden, lohnt es, beim Vermieter mal nachzuhaken, welche Aufgaben der Hausmeister übernimmt, erklärt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund in der SWR3-Morningshow:

Wenn der Hausmeister eigentlich die Gartenpflege macht, darf diese Tätigkeit nicht doppelt abgerechnet werden.  

Außerdem kann es sinnvoll sein, zu checken, ob der richtige Kostenverteilerschlüssel zugrunde gelegt wurde. Viele Nebenkosten werden zu verschiedenen Teilen abhängig von der Wohnungsgröße auf die Mietparteien umgelegt. Zu prüfen, dass die zugrundeliegenden Zahlen stimmen, kann sich also lohnen.

Einen klassischen Taschenspielertrick der Vermieterinnen und Vermieter gibt es bei dem Thema allerdings nicht.

Einen Abrechnungsposten, der häufiger mutwillig falsch berechnet wird, gibt es eigentlich nicht.

Den eigenen Verbrauch im Blick: mit eigener Solarenergie. Für wen es sich eignet und was man beachten muss:

Möglichkeiten für Mieter Balkonkraftwerk – was muss ich beachten und ab wann lohnt es sich?

Unabhängig von öffentlichem Stromnetz sein wegen des Krieges Russlands gegen die Ukraine? Die Nachfrage nach Solaranlagen steigt seit Kriegsbeginn. Was ist sinnvoll, worauf muss ich achten?

Tauchen die Hilfspakete der Bundesregierung in der aktuellen Betriebskostenabrechnung auf?

Ja – zumindest die Dezemberhilfe: Für den Dezember 2022 hat der Staat die Abschlagszahlungen an die Gas- und Fernwärmeversorger übernommen.

Diese Entlastung muss in den Nebenkostenabrechnungen auftauchen, der Vermieter muss diesen Abschlag verrechnen.

Wer Zweifel hat, dass das geschehen ist, sollte sich professionelle Hilfe holen, denn die Kontrolle, ob die Hilfspakete ordnungsgemäß umgelegt wurden, wird schwierig.

Es ist nicht richtig vorgesehen, wie der Vermieter das alles begründen und umlegen muss. Das wird sehr intransparent werden. Deswegen hilft im Zweifel nur die Nachfrage beim Vermieter und die Belegeinsicht geltend zu machen, mithilfe von Anwältinnen und Anwälten, die sich auskennen.

Weitere Entlastungsmaßnahmen für Mieter wie die Gaspreisbremse sind erst in diesem Jahr in Kraft getreten und werden daher erst für die nächste Abrechnung berücksichtigt.

Nebenkosten & Steuer: Was kann ich absetzen?

Mieterinnen und Mieter können Ausgaben für haushaltsnahe Dienstleistungen von der Lohnsteuer absetzen. Zu erstgenannten zählen zum Beispiel auch Kosten für einen Hausmeister, für die Gartenpflege oder die Hausreinigung. Wer solche Posten in seiner Nebenkostenabrechnung findet, kann sie also bei der Steuererklärung angeben und seine Steuerlast so drücken. Die Kosten sind allerdings nur jeweils zu 20 Prozent anrechenbar – und es gilt eine Höchstgrenze von 4000 Euro im Jahr. Einzutragen sind die Ausgaben bei der Steuererklärung in Zeile 5 der Anlage „Haushaltnahe Aufwendungen“.

 

Nebenkostenvorauszahlung erhöhen: Wann macht das Sinn?

Wer eine Wohnung mietet, setzt sich meist eine Obergrenze, was sie ihn monatlich mit allen Ausgaben finanziell kosten darf. Manchmal sind die Nebenkosten-Vorauszahlungen aber von Anfang an zu niedrig angesetzt. Wenn ihr nach dem ersten Jahr also merkt, dass ihr unverhältnismäßig viel nachzahlen müsst, solltet ihr das Gespräch mit dem Vermieter suchen: Sowohl Mieter als auch Vermieter können eine Anpassung der Nebenkosten vornehmen, wenn die tatsächlichen Kosten den festgelegten Betrag deutlich über- oder unterschreiten. Die gesetzliche Grundlage sagt dazu: „Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.“

War dieser Artikel hilfreich?

Unsere Quellen

Transparenz ist uns wichtig! Hier sagen wir dir, woher wir unsere Infos haben!

Auch andere Medien und Webseiten können für uns Quellen für News sein. Das sind zum Beispiel Seiten, die sich nur mit einem Themenbereich beschäftigen und deshalb Spezialisten in dem Bereich sind. Für Seiten wie hiphop.de oder raptastisch.net arbeiten zum Beispiel Musik-Journalisten, für Webseiten wie golem.de oder t3n.de Technik-Journalisten.

Wenn Personen, Vereine oder Unternehmen Neuigkeiten direkt kommunizieren, dann ist das eine Quelle für uns. Das können zum Beispiel exklusive Interviews oder Pressemitteilungen sein. In der Regel kennzeichnen wir bereits im Text, auf welche Quelle wir uns konkret beziehen – vor allem dann, wenn es keine zweite unabhängige Bestätigung zu der Neuigkeit gibt.

Wenn Personen, Vereine oder Unternehmen Neuigkeiten direkt kommunizieren, dann ist das eine Quelle für uns. Das können zum Beispiel exklusive Interviews oder Pressemitteilungen sein. In der Regel kennzeichnen wir bereits im Text, auf welche Quelle wir uns konkret beziehen – vor allem dann, wenn es keine zweite unabhängige Bestätigung zu der Neuigkeit gibt.

Zeitungen, Zeitschriften und Magazine - wie zum Beispiel Spiegel, Welt, Focus, Bild, Stuttgarter Zeitung, Backspin und GameStar - sind für uns auch Quellen. Das gilt besonders, wenn sie exklusive Informationen haben. Das heißt, sie haben durch ihre Recherche eine Nachricht herausgefunden und veröffentlicht. Immer wieder decken sie Skandale auf oder werten Statistiken und Daten aus.

Zeitungen, Zeitschriften und Magazine - wie zum Beispiel Spiegel, Welt, Focus, Bild, Stuttgarter Zeitung, Backspin und GameStar - sind für uns auch Quellen. Das gilt besonders, wenn sie exklusive Informationen haben. Das heißt, sie haben durch ihre Recherche eine Nachricht herausgefunden und veröffentlicht. Immer wieder decken sie Skandale auf oder werten Statistiken und Daten aus.

Meistgelesen

  1. Streit in der Ampel-Koalition Fahrverbot am Wochenende? Das steckt hinter Wissings Aussage

    Bundesverkehrsminister Volker Wissing hat gesagt, dass es „unbefristete Fahrverbote“ geben könnte. Wie die aussehen sollen und ob sie wirklich kommen – hier lesen.

  2. Zürich

    Tatort Zürich mit Grandjean & Ott „Von Affen und Menschen“: Wie hat euch der Tatort gefallen?

    Eine Mordserie im Tatort aus Zürich. Unter den Opfern findet sich auch ein Schimpanse und die Tatort-Kommissarinnen haben Mühe, den Täter zu finden. Ein verwirrender Fall für Grandjean und Ott.

  3. ACHTUNG: heiß & lecker 🤩 Das große SWR3 Grillen 2024: die Rezepte von Johann, Meta & Sally!

    Holt euch hier die Rezepte vom großen SWR3 Grillen 2024 von Johann Lafer, Meta Hiltebrand und Sally Özcan!